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中国福利广西快乐10分布图: 2019年房價走勢預測 房價會跌嗎 房價租金比和收入比計算公式

中國社會科學院和社會科學文獻出版社23日共同發布的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告No.16(2019)》指出,2018年中國商品住宅平均銷售價格增長12.2%,明顯高于預期。該報告預測,2019年全國住宅銷售平均價格約9206元/平方米,預期價格增長7.6%,部分重點城市價格

2019年房價走勢預測

房價會跌嗎

中國社會科學院和社會科學文獻出版社23日共同發布的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告No.16(2019)》指出,2018年中國商品住宅平均銷售價格增長12.2%,明顯高于預期。該報告預測,2019年全國住宅銷售平均價格約9206元/平方米,預期價格增長7.6%,部分重點城市價格將大幅超過這個預期水平。建議對部分重點城市加強多層面的預測、監測和預警,將防止價格刺激市場引發大幅波動作為調控的重點目標。

房價由哪些因素構成

城市房價(主要指買賣價格)主要是由九項因素構成的:土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。

(1)土地取得費用因房地產開發土地取得方式的不同,可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地,土地取得費即為土地使用權出讓金;以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地,土地取得費即為土地轉讓費。由于國家對經濟適用房的土地供應采用行政劃撥的優惠政策,取得土地的費用很低,因而房價相對較低。

(2)前期工程費指房地產開發商委托設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。以上海為例,包括項目可行性研究費、勘察設計費、勘察設計招標管理費、勘察設計監理費、代理施工招投標費、建設監理費、建設工程執照費、工程預決算審計費、新型墻體材料專用基金、竣工檔案保證金、人防費、“三通一平”費、移建拆除費、人防費、綠化費、臨時用水用電費、臨時占路費等。

(3)配套費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。其中城市基礎設施指道路、排污水系統、供電、供水、供氣、電話、通訊等設施,當房地產為住宅項目,會花費公建設施配套費。這些設施又可分為“大配套”和“街坊內配套”兩種,大配套指開發項目地塊以外的,街坊內配套指開發項目的地塊以內的。配套費在不同城市的具體名稱各不相同。從規范的角度講,今后大市政配套設施費等公共產品的費用,應逐步改為由城市財政承擔。

(4)建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用,它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。其中,直接工程費包括人工費、材料費、施工機械使用費、施工現場經費(如臨時設施費、管理人員工資費、工程排污費等)。間接費主要有建筑施工企業管理費、財務費用和其他費用。

(5)管理費指導房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。

(6)銷售費指為了進行房地產銷售而必然發生的廣告宣傳費、銷售代理費、辦公費等。

(7)利息通常是指房地產開發項目貸款利息。

(8)稅金主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。

(9)利潤是房地產開發投資應獲得的回報。它是房地產開發企業的銷售收入扣除開發經營成本(包括土地取得成本)以后的余額,以上九項因素反映了中國城市房價構成狀況,每一項因素的變動都可能影響房價總水平,所以房價是在不斷變動中的動態概念,所謂房價的基本穩定也是相對的。

影響房價的因素有哪些

房價受各種因素的影響而發生變動,要掌握房價的運動規律,必須弄清影響房價的因素。

根據各種影響房價因素自身的性質,可以將其分為經濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產的內在因素和環境因素。

一、經濟因素

影響房價的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產市場的總體供求,特別是影響需求。通常來講,一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高,財政收入越多、金融形勢越好,房地產市場需求就越大,房價總體水平也越高。反之,房價總體水平越低。從中國的情況來看,改革開放20多年后的今天與改革初相比,房價有了巨幅增長,就是源于全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。沿海地區與內地,北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間,房價水平有較為顯著的差異,這也主要是由于這些城市之間,在以上經濟因素方面存在的明顯差異所造成的。

二、社會因素

影響房價的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中,人口因素包括人口的數量、密度、結構(如文化結構、職業結構、收入水平結構等);家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等;文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。

社會因素對房價的影響作用是相當復雜的,它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當,作用過程也比較長,是一種滲透性的影響。如城市形成歷史,對一個地區房價水平的影響,雖然不如經濟因素的影響那樣明顯,但卻常常是非常深遠并具根本性的,在中國許多城市中,某一個特定的區域,由于其獨特的發展歷史,而始終成為房價水平的高值區,如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房價的影響在不同的階段,作用結果是不同的。如人口密度的提高,一開始會造成房地產需求的增加,引起房價上升,但發展到一定程度,則會造成生活環境惡化,有可能引起需求量減少,房價下降。

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